最近，有网友私信我说，打算买小产权或者公寓投资，问我未来有没有升值的潜力。我跟他说，在楼市大涨的时候，你闭着眼睛乱买都行，但在楼市下行期间，你买了这些房子，就算给你涨价了，你无法变现，有什么用？

要知道，房子只有当你卖掉那一刻，换成现金，才叫做资产，否则就是一堆钢筋水泥，能值多少钱？无疑就是“空中阁楼”，自己拿去观赏罢了，并且随着房龄的增加，价值逐渐缩水罢了。

尤其是当前，在“房住不炒”的背景下，房子变现越来越难了。前几天北京才传出新闻，朝阳区的房子基本都在下跌，甚至有一些下跌的幅度高达170万以上，才有买家愿意接盘。

还有，目前我们国家的出生率和结婚率每年都在下降。加上我们国家的房地产发展那么多年了，房屋存量基本都能满足14亿人居住，以后有没有那么多人来买房还是个问题。

因此，未来房子变现的难度将会加大，一旦不小心买错房，将来亏本不说，转手都会成为问题。所以，今天我就要跟大家好好唠嗑唠嗑，说下2020年后，那“3类”房子最好别轻易购买。

一、郊区新盘。

这类楼盘，是我强烈不建议入手的，特别是那种打着“新区百万大盘”、“海景盘”、“旅游景点盘”。这种房子，“食之无味，弃之可惜”。因为这种盘大多数情况下是一个坑，但也不是说完全没翻盘的机会，算是一个价格洼地，可惜大部分人都赚不到。

特别是你在购买这类房子的时候，很多销售都会各种吹嘘说，这是下一个XXXX，甚至拿出深圳蛇口来比较，然后各种讲梦想，讲规划。

如果你是耳朵软的购房者，可能就直接买了。如果你是一个精明点的购房者，当你问他什么时候能实现，他会告诉你，就差地铁通，政府引资进来，这里马上就能蹭蹭蹭的往上涨，赚个几百万不是梦。

放在以前你还可以信一下，但在新规下，相信我，你买10个这种盘，能实现一个就算踩了狗屎了。别问人家开发商砸那么多钱，都不怕赔，我们怕啥。我只能告诉你，里面水深着呢，不是一两句能说清楚。还有，先不说这里能不能成为百万大城，旅游胜地。就说完成这个规划到底要多少？5年还是10年？这段时间内，你租给谁。如果未来规划没成的话，你卖给谁？

二、公寓。

总结起来就4个点：1.持有成本太高。2.增值潜力一般。3.流动性太差。4.住起来不舒服。

举个例子，我有个朋友，他住在一座3线城市。当时手头上有几十万，打算买个房投资下，后来在中介的劝说下，买了一个公寓。买的时候，中介各种吹嘘，以后怎么涨，每个月可以租5000左右。前两年交房后，每个月连3000块都租不到，还经常找不到租客，房价也没怎么涨。

后来，他就想着自己过去住，但却发现，公寓不仅住起来不舒服，水电费都比住宅贵，还没阳台和燃气。最后，他打算卖掉，发现转手难，并且转让的税费特别高，卖掉后基本亏。导致他现在卖也卖不掉，租也租不出，想住又觉得不舒服，各种难受。

三、小产权。

对于小产权房，大家应该都不陌生，一般就是指由村集体牵头在农村集体土地上盖的房子。这类房子，由于没有缴纳土地出让金，所以是没有房本的。

虽然没有房本，但小产权的贡献还是挺大的。在房价居高不下的今天，他解决了很多的住房问题。可是，我为何不支持大家购买呢？

因为租售同权和共有产权房的不断推广，未来很有可能会解决大部分的住房问题。而我们都知道，共有产权房的价格和小产权的价格差不多，但却有一半的产权，就算遇到拆迁还能赔偿，并且未来还能缴纳一定的费用变成商品房。

因此，还是建议大家不要抱侥幸心理，尽可能选择商品房，远离小产权住房。

以上“3类”房子，就是我认为从2020年后，尽量不要随便买入的房子。如果真的要买的话，也要考虑清楚，虽然目前还有很多人在交易，但以后就比较难说了。